Success stories

IRM Management Network GmbH

Unternehmensweite Wertschöpfungsnetze
Value Creation als innovative Managementstrategie

Im Oktober 2014 ging die TLG IMMOBILIEN AG erfolgreich an die Börse. Der Aktienwert entwickelt sich positiv, kürzlich wurde das Unternehmen auch in den SDAX aufgenommen. Diese erfolgreiche Entwicklung ist nicht dem Zufall zu verdanken, sondern unter anderem auch einem klugen Managementkonzept: „Value Creation“ beschreibt die Idee, das Unternehmen und sein Vermögen als ein Wertschöpfungsnetz (Value Net) zu begreifen. Der Vorteil: Das Vermögen wird nicht separiert aus einzelnen Fachbereichen betrachtet, sondern es entsteht ein Gesamtbild, das die Zusammenhänge von Ursachen und Wirkungen deutlich macht und profitable Entscheidungen ermöglicht.

Unternehmen, die sich mit dem Immobilienmanagement beschäftigen, haben nur wenig Spielraum, einmal getroffene Entscheidungen zu korrigieren: Der Kauf von Immobilien erfordert einen hohen Kapitalbedarf und Finanzmittel sind häufig langfristig „in Stein“ gebunden. Um Fehlentscheidungen zu vermeiden, bedarf es zum einen weitreichender Kenntnisse von den Mietern und ihren Mietverträgen, von der Lage und Standortentwicklung bis hin zu umfassenden Kenntnissen über den Immobilienmarkt. Zum anderen benötigt der Asset Manager effektive Werkzeuge, um zukünftige Entwicklungen zu prognostizieren und das Immobilienportfolio wertorientiert zu bewirtschaften.

Klassischer Weise verfügen einige Fachbereiche in einem Konzern über ein enormes Spezialwissen. Einzelne Fragestellungen werden in spezifischen IT-Lösungen abgebildet – das Gesamtbild über die tatsächlichen unternehmerischen Wirkungsdimensionen geht dabei jedoch oft verloren. TLG IMMOBILIEN entschied sich deshalb vor dem Börsengang für eine neuartige Managementstrategie: Mit dem Value Net Ansatz werden die Spezialisten quasi wieder zu einem Unternehmen vereint. Alle arbeiten an einem Vermögen – an einem mehrdimensionalen „Datenwürfel“, in dem sich die Wirkung jeder Handlung nachvollziehen lässt. Darin liegt die Basis für valide Managemententscheidungen, die anhand des jeweiligen Risiko- und Chancenprofils diskutiert werden können. Die Spezialisierung wird nicht aufgehoben, sondern zu einem Gesamtbild vernetzt. „Dazu benötigten wir das entsprechende Werkzeug“, erklärt Peter Finkbeiner, Mitglied des Vorstandes der TLG IMMOBILIEN AG. „Wir brauchten eine Software, die unser Vermögen von der einzelnen Mieteinheit bis hin zum Gesamtkonzern in seinen Ursache- und Wirkungsbezügen vernetzt und darstellt.“

Wichtig war der TLG IMMOBILIEN AG auch eine vertikale Betrachtungsweise dieses Netzes: Änderungen auf tiefen hierarchischen Ebenen, wie zum Beispiel bei Verkehrswerten oder der Kostenentwicklung im Rahmen der Bewirtschaftung, führen im Value Net zu Anpassungen auf höheren Vermögensebenen, wie etwa der Konzernbilanz. Globale Einflüsse, wie beispielsweise die Inflationsrate oder Zinsentwicklungen, üben hingegen einen konsistenten Einfluss auf das gesamte Wertschöpfungsnetz aus und müssen daher über das gesamte Value Net betrachtet werden. Bildlich gesprochen: Zieht etwas an einer Stelle des Netzes, so wirkt sich dies auf das gesamte Netz aus. Daher müssen immobilienwirtschaftliche Ursachen und Wirkungen über Bereichs- und Managementgrenzen hinweg intelligent miteinander verknüpft werden.

Belastbare Prognosen für eine flexible Planung

Das Value Net bildet als ganzheitlicher Ansatz alle Vermögensgegenstände wie Immobilien, Beteiligungen oder Darlehen als selbstständige Objekte ab und ordnet diese finanzmathematischen Formeln zu. Neben der Ist-Analyse, zum Beispiel vor einem geplanten Börsengang, und dem Controlling, kann das Vermögen eines Unternehmens auf dieser Basis auch in Prognosen, wie etwa für An- und Verkaufsszenarien, modelliert werden. „So lassen sich die Auswirkungen einer geplanten Mietentwicklung auf die Verkehrswertprognose und somit auf das Nettovermögen der Objektgesellschaften sowie der AG darstellen“, erklärt Thomas Krings, Geschäftsführer der IRM Management Network GmbH. Das Berliner Beratungsunternehmen hat mit dem Management- und IT-Konzept „Real Estate-Value Creation“ (RE-VC) eine Softwarelösung auf Basis eines Wertschöpfungsnetzes entwickelt.

RE-VC nutzt die OLAP-Architekturvariante RAP (Real-Time Analytical Processing), bei der alle Daten im Arbeitsspeicher gehalten und Aggregationen, Kennzahlen sowie Werte in Echtzeit berechnet werden. „Durch diese In-Memory-Technologie können wir mit RE-VC schnelle Ad-hoc-Auswertungen durchführen“, sagt Krings. „Es können beliebig viele Szenarien erstellt und miteinander verglichen werden. Die Entscheidungsvariante des Unternehmens lässt sich als individuelles Sollkonzept fixieren und für Plan-/Ist- und Plan-/Plan-Vergleiche verwenden.“ So identifizieren Unternehmen beispielsweise Plan-/Ist-Abweichungen zu einzelnen Positionen einer Immobilie oder eines Mietvertrages. Aggregierte Informationen lassen sich zudem bis auf den Verursacher aufbrechen, was die Transparenz zwischen Ursache und Wirkung eines Prozesses erhöht.

Erfolgreiche Planung bei TLG IMMOBILIEN

In diversen Szenarien wurde der mögliche Vermögenswert der TLG IMMOBILIEN unter verschiedensten strategischen und makroökonomischen Prämissen mit dem RE-VC im Rahmen einer effizienten Businessplan-Erstellung berechnet. „Jede Handlung muss sich an Ihrer Wirkung auf den Nettovermögenswert messen lassen“, sagt Finkbeiner. „Durch die Szenarien kennen wir die Chancen und Risiken unserer Entscheidungen im Value Net. Die IFRS-Anforderungen an das laufende Reporting berücksichtigen wir bereits in der Planung und Entscheidungsfindung.“ Die Überlegungen des Asset Managements fließen je Szenario automatisiert in die Verkehrswertprognose, die Finanzierung, die Liquiditätsplanung der Objektgesellschaften sowie in die Konzernkonsolidierung der kommenden Jahre mit ein – sie sind automatisch Teil der Portfolio- und Unternehmensstrategien. An der Spitze stehen die KPI (Key Performance Indicators) der Aktiengesellschaft, die direkt in Echtzeit durch jede Simulation beeinflusst werden, wie beispielsweise die Funds from Operation (FFO), der Net Asset Value (NAV) oder der Net Loan–to-Value (Net-LTV).

Die Grundlage eines solchen tiefgehenden 360-Grad-Rundumblicks über das gesamte Vermögen eines Unternehmens ist die Vernetzung der einzelnen Wertschöpfungs- und Managementbereiche. Auf Basis flächenkonkreter Prognosen lassen sich mehrere Budgetvarianten erstellen, die als Teil des Wertschöpfungsnetzes automatisiert in die Erfolgs- oder Cash-Planung des Unternehmens einfließen, damit sie für Szenariovergleiche zur Verfügung stehen. Während Standard-Analysen häufig nur auf Basis des Cashflows erstellt werden, nutzt das ganzheitliche IT- und Managementkonzept sämtliche Vermögenswerte zur Anfertigung von Planbilanzen, um so die Transparenz in der gesamten Wertschöpfungsentwicklung zu erhöhen.

Neben den positiven Auswirkungen auf die Vermögensentwicklung bietet dieser Ansatz auch besondere Chancen und Herausforderungen für die Mitarbeiterführung. Er bringt eine neue Qualität in die Diskussionen, denn es wird wesentlich strategischer und langfristiger argumentiert, da sich die Entscheidungen in den prognostizierten Verkehrswerten niederschlagen müssen. Im Fallbeispiel der TLG IMMOBILIEN sieht Peter Finkbeiner folgende Vorteile: „Unseren Investoren können wir unsere Strategien verlässlich und vor allem transparent erläutern. Die gleiche Detailtiefe darf im Rahmen des Controllings und der Forecast-Erstellung erwartet werden. Dadurch stellen wir sicher, dass wir die Ursachen für mögliche Abweichungen schnellstmöglich erkennen und diesen bei Bedarf ohne Verzug entgegensteuern können.“

 

Autor:                                    Marc Hankmann, IT-Journalist für Wordfinder

Weitere Informationen:       www.irm-network.com

                                               www.tlg.de